房产管理是高校综合实力的集中体现，科学化使用和管理房产是做好高校国有资产工作的一个重要部分。下面是小编整理了房产管理论文，有兴趣的亲可以来阅读一下!
房产管理策略分析
【摘 要】 物业管理的经营活动主要是以综合性服务来取得收入，而收入的主要和直接来源就是企业的物业管理面积，管理面积越大，则收入越多、效益越好，这就决定了扩大经营规模是提高企业效益的根本出路。
【关键词】 房产 物业 管理
abstract ： the paper mainly discusses the property management strategy.
建设系统物业的一个主要特征是：城建资金的投入为城市建设服务。每个城市建设必须经历这样的一个循环，即拆迁-安置-建设，这个循环涉及城市的千家万户，涉及城市改造的顺利与否，为做到这一点，城市建设部门在规划建设前，曾拿出大量资金兴建了相当一批房产物业，作为城市建设中拆迁户的安置房和周转房，这样就形成了城建系统中的一批物业。由于政策的变化，这些物业现在没有发挥应有的作用，并占用了相当一部分的城建资金，为此，如何盘活这部分城建物业的问题，就摆在我们的面前。
1.城市房产物业管理现状
城建系统担负着全市城市建设与管理，在长期的城市建设和开发中积累了不少的房产与物业，并且总量还在呈不断增长趋势。在计划管理、政企合一时期，很多房产建设与开发由政府直接完成，政府是当然所有者，建委直接控制大量房屋与物业。政府与企业分离后，建委不直接进行项目建设与房产的开发，很多建设项目由下属企业或事业单位完成，由此增加了不少的城建物业，特别是近年来，旧城改造与建设项目不断增大，为妥善安置城区拆迁户，修建了大量拆迁房并有不少剩余，使城建系统的物业达到一个可观的规模。
随着城市的发展及市场经济意识的不断增强，人们对土地房产价值的认识度不断提高，为利用不断增长的物业，发挥物业的商业价值与经济效益，各物业使用单位抓住商机，利用物业的地段优势，根据不同情况与特点，以不同方式提高物业的使用率，挖掘物业的经济价值。
虽然城建所属物业有一定程度的经营，商业价值得到一定的开发。但不容忽视的是，由于产权不明确、国有单位机制不灵活等历史或现实原因，城建系统物业资源未充分利用，其商业价值未得到完全发挥，存在着资源闲置、效率低下、服务水平不高等诸多问题，具体的问题主要有：
1.1物业的利用率不高。城市建设发展与经济的高速增长，极大提高了房产物业的市场价值，业主可以享受到土地升值所带来的成果。私人业主出于逐利目的，会通过出租、自用等方式把物业的商业价值利用到最大化。但对于公有物业，情况则可能不同，物业的使用未达到其潜在水平。例如，拆迁安置房的空置率一直以来是很高的，由于其产权属于市政府，没有明确的业主单位，也没有明确的单位对其管理负责，无法出售或招租;对于那些有明确权属的，由于业主都是国有企事单位，经营机制不灵活，对物业的经营管理也只停留在临时性出租收取租金上，而未进一步深开发其商用价值。大量闲置物业造成了资源浪费，不仅不能获取价值增值，就连投资折旧都无法通过市场渠道快速回收，地产物业的增值无从体现，当地政府每年还要投入相当的资金为这些物业进行维护和修缮。
1.2物业服务水平不高。城建系统物业管理公司是在自有物业基础上产生的，管理上都套用国有企事业单位的模式，管理体制难脱国有企业的弊病，与市内有影响力的物业管理公司相比，并不具有很强的市场竞争力。首先，这些物业公司管理的是自有物业，没有自寻市场的危机感，采用的是国有企业管理的旧体制，企业机制不够灵活，缺乏创新能力。其次，企业队伍素质不高，专业化水平低下。一些物业企业虽有资质，但并没有自己的专业队伍，只简单雇用几个人打扫清洁而已;有些物业公司虽有专门人员，但经过专业培训的较少，人员整体文化素质，服务意识不到位，管理服务水平较低。再就是，受各因素的制约，这些物业公司规模较小、市场竞争力不强，不具备“走出去”的能力，其业务几乎全局限于自有物业，未能在他人物业市场上竞争，如果没有自有物业的先天保护条件，这些物业公司很难有立足之地。
1.3分散化持有。虽然城建物业都属国家这一最终所有者，但由于行政划拨及投资主体不同，物业实际上由各单位分散持有，并以不同方式经营管理。由于物业所有者之间各自为政，管理水平与人员素质不一，造成了城建物业管理成本过高，无法通过不同物业间的合理配置与有效组合实现整体的规模效益，以树立起品牌与知名度。分散管理的总收益远远小于统一管理带来的潜在收益。
2.物业管理策略分析
2.1规模化经营，以规模扩市场。
物业管理企业的规模化代表企业的综合实力，它包括企业的运行体系、管理机构、企业的品牌等。同其它行业的经营性质不同，物业管理的经营活动主要是以综合性服务来取得收入，而收入的主要和直接来源就是企业的物业管理面积，管理面积越大，则收入越多、效益越好，这就决定了扩大经营规模是提高企业效益的根本出路。因此城建系统的物业公司必须走规模化、集约化经营这条路子，以提高管理水平、服务质量，加强技术创新扩大市场，求得生存。为此，可以对小物业管理企业兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源，如资金、技术、材料和劳动力等。此外，现有物业管理企业横向联合、纵向发展，通过并购改组进行有效扩张，降低成本，达到规模经营。
2.2改革用人机制，提高队伍管理水平。
新世纪物业管理市场竞争的焦点主要集中在对高水平、高素质专业人才的竞争上。市场竞争中，谁拥有了高水平的物业管理人才，谁就掌握了市场的主动权，物业管理企业要加强人才的培养和引进，并采取多种形式、多种渠道加快培养物业管理人才。今后，“投资于人”应成为城建系统物业管理企业一个重要的战略取向。在知识经济时代，人是知识经济的直接制造者，物管企业必须加大人才资源开发，加大知识型、创新型人才的培养与使用。加以借鉴国外实行多时的物业管理师的考核办法以及其他服务行业对于其从业人员的评定方法，改革用人制度。通过素质教育、岗位培训和技术考核等形式来提高从业人员的专业水平和服务意识。通过机制转换和专业部门利益调整，做到优胜劣汰，造就优秀物业管理队伍，以增加企业的竞争力。
2.3加大盘活与经营力度。
2.3.1对政府直接控制与管理的物业，一方面可以由相关部门出台专门的政策，通过公开拍卖或其它方式加以出售，并为买主办理产权登记;另一种办法就是成立专门的物业经营公司经营，或委托某一社会企业经营，由其向市场招租并进行相应的管理，政府从租金收入中提取一定比例作为管理企业的管理费。这样，可以让沉淀下来的这部分物业发挥它的作用，既造福于民，政府也可以减轻负担。
2.3.2对于各单位占有使用的城建物业，政府可以将物业产权划拨给下属单位，提高其经营管理的积极性，以使各单位增加物业的投入，改善物业的硬件设施与软环境，提高物业的吸引力与商业价值，使物业的价值得到真正开发与实现。或者，政府也可将所有物业的经营使用权收回，重新组合各单位的物业管理机构，组建专门的物业经营公司，对物业进行经营与管理，管理费收入归物业公司，租金收入由政府与物业公司分成，扣除物业公司的管理及维修成本后上缴地方财政，以增加政府的城建资金，扩大城建资金的来源。
(作者单位：大庆市房屋产权市场管理中心)
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高校房产管理探析
摘要：房产资源是高校综合实力的集中体现，科学化使用和管理房产资源是做好高校国有资产工作的一个重要部分。改变高校房产传统的分配模式，实行部分房屋有偿使用是解决高校用房紧张的关键所在。
关键词：高校房产;有偿使用;房产管理
作者简介：何旸(1980-)，女，黑龙江双城人，华北电力大学资产管理处，助理工程师。(北京 102206)
中图分类号：g647 文献标识码：a 文章编号：1007-0079(2013)35-0220-01
近年来，高等教育处于高速发展阶段，随着师资力量的不断增长，院校规模的迅速扩大，高校房产也在不断增加。虽然办学的基础建设得到了很大程度的改善，但是房屋供不应求的现象时有发生;虽然越来越多的公共建筑投入使用，可用房源越来越多，但是公用房产管理部门仍然感觉房源紧张，似乎不能满足各部门的发展需要。当然，学校的发展增加了对房源的客观需求，但作为管理职能部门，也要看到公共房源的紧缺存在管理上的漏洞，很多时候不是每间房屋都在高效率的使用着。因此，高校房产该如何划分、分配、使用和科学化管理是做好高校国有资产工作的一个重要部分，对于高校的蓬勃发展具有重要的意义。
一、旧模式下的房产管理
传统的房产管理是粗放型的管理模式，即学校将房屋一次性分配到位后，由各个相关部门内部自行调配和划分。高校内部各部门都从自己好用、方便的角度出发，能多申请就多申请，尽可能的增加用房数量;各部门对争取来的房屋在分配上没有依据可遵循，多要多得，缺乏科学合理性。久而久之，房屋充裕时人人有房，但随着学校规模的不断扩大，后续引进的人才或是新增的课程或项目就没有了相应的用房。当需要部门内部做房屋调整时，有些教师存在先入为主的想法，认为已分得的房屋就是自己的，无法做到房屋的共享或调换;甚至有些房屋长时间掌握在个别人手里，长期闲置、堆放杂物。因职能和人员的局限性，房产管理部门不能及时掌握每间房屋的具体使用状况，对利用率不高的房屋不能及时做到资源整合或是收回部分房屋另作他用，造成多数高校存在办公、教学和实验室在使用上苦乐不均的被动局面。
之所以很多高校出现这种公共房源管理难的现象，其关键原因在于公共房源占用是免费的。多年来，高校主要是由政府投资，在其追求高速发展、强调特色办学、发展优势学科的同时侧重了高校的社会效益和发展效益，弱化了高校资源的使用效益和经济效益，没有认真对投入和产出做出仔细的比较。要改变供不应求的用房现状，单方面的增加房屋数量显然是不现实的，改变高校内部房源配置方式和部分房屋的有偿使用是改变房源紧张的根本所在。
二、新模式下高校房产管理策略
1.改变房源配置方式
校内可用房源整体掌握在房产管理部门，各部门房源的配置应该采取定额配置制度执行，剩余房源用来为高校的后续发展、师资队伍的扩大提供发展空间。高校可以以教育部下发的《普通高等学校建筑规划面积指标》(以下简称“指标”)为核算依据，根据自身情况制定出一套相对合理的面积核算标准，这样可以确保分配公平性和避免多占多得的现象。
在这个指标中涵盖了对行政人员数和级别、教师人数和教师级别、学生数和学生的种类、学科的分类等诸多因素的考虑，对不同的人和学科都给予了相应的用房面积参考指标。各部门内部可以按照这套标准配置给每个人应得的房源面积，从而解决内部分房难问题。在对北京几所高校的调研中发现，他们基本都是围绕该“指标”结合自身房源情况制定一套适合自己的用房配备标准，都是从制度上修正了高校公共房源的配置方式。
2.部分房屋有偿使用
一般高校除了生活用房之外，将公共房产分为三类：办公用房、教学用房和科研用房。办公用房和教学用房是房产管理部门最优先保障的部分、是高校发展的基础，因此该部分用房应该是无偿使用。随着高校科研水平的不断提高，高校科研用房的需求总量也在不断增加，也是造成学校房源紧张的主要因素，所以这部分用房应该适当收取房产资源使用费。一方面，使教师们明白“要房”相对于“不要房”是有区别、有代价的，申请者就会对是否真需要房子进行考量，是否可以在现有的房屋内完成而不用申请新房源，更不用支付相应的资源使用费;另一方面，如果科研项目完成或是项目没有带来效益，使用人就会首先考虑到成本而结束课题交回房源，使学校房源真正的运转起来，从而大大提高高校的房产使用效益。
三、结束语
高校应该建立相应的房产管理规章制度，以确保房屋定额配置标准和房屋有偿使用的进行，从根本上解决责权利的关系。房屋有偿使用的顺利实施需要校领导的大力支持，并配套相应的奖惩措施，使人们意识到除了基本的教学任务用房外，其他使用学校房源是要有偿使用的。传统的用房观念已沿袭了多年，很多学院和教师的思想上早已形成了固有的模式，突然之间改变传统的做法，部分用房开始收费，人们的思想一时无法完全接受，难免有抵触情绪，这需要做好宣传和教育工作，使他们能正确理解有偿使用房屋的目的不是为了单纯的收费。一方面是为了房产资源的合理配置和良性循环，发挥其最大的作用;另一方面也是为了确保国有资产的保值、增值，发挥高校国有资产的优势，实现高校房产的经济价值。高校房产资源是办学的重要资源之一，进行科学管理、合理分配、有偿使用、提高房屋利用率对学校教学、科研的发展将发挥重要的推动作用。
参考文献：
[1]周伦.高校房产管理的思路与对策[j].经营与管理，2011，(11)：67-68.
[2]鲁成伟.高校房产管理中的突出问题和对策[j].工会论坛，2010，(5).
[3]杨楠.高校房产资源的管理与高校的发展[j].民营企业，2009，(7).
[4]李杨.高校房产管理内部控制探析[j].南昌教育学院学报，2011， (1).
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