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房产管理中的楼盘管理探究
摘要：
随着时代的进步，我国房地产事业得到了较快的发展。但在房产管理工作中，经常会出现这样那样的问题，作为管理人员，不仅要做好楼盘的基本管理工作，还应注重建立楼盘管理系统，并应用在房产管理工作中，确保房产管理工作的有效性。基于此，笔者做出以下几点探讨。
1 概述
随着房地产市场日趋活跃和繁荣，房地产管理在整个社会经济发展和体制改革进程中正起着越来越重要的作用。与此同时.房地产管理部门面临的工作也日益繁重，房管数据的海量性质和快速变化同传统的手工办理、物理档案管理模式之间的矛盾已经越来越突出。如何有效地管理庞大复杂的房地产信息资源，科学地规范房地产的管理工作，已经成为房地产管理部门提高自身管理以及服务水平的关键所在。房地产综合管理业务涉及类别较多，各类房产管理的核心管理对象是房屋，若各业务部门都能在统一的楼盘数据基础上进行业务管理，从而提高房产管理部门的整体协同管理能力，实现房产管理业务流程优化再造。因此，通过研究房产管理中的楼盘管理模式，构建统一的楼盘表，对各类房产管理业务过程进行流程再造，进而建立楼盘管理系统显得十分重要和迫切。
2 楼盘管理模式的相关概念及其特点
所谓楼层管理模式，就是通过图形的形式，以楼层为单位，将房屋的各种属性信息进行综合的一种分级的楼层管理模式。楼层管理模式具有直观、方便、综合、准确、经济、高效的特点。借助楼层管理系统，能非常方便地查询每套房屋的历史记录和各种数据。当前我国一些实力较强的房管部门已经开始研究和建立房地产gis信息管理系统。由于它是一个较为复杂的信息管理系统，需要耗费大量的人力，物力和财力，当前许多房管部门还没有建立真正意义上的房地产gis信息管理系统，因而建立楼盘管理系统则相对较为经济，具有十分重要的管理意义。
3 建立楼盘管理系统的一般思路
3.1 软件编程。建立楼盘管理系统，可采用大当前较为先进技术成熟的面向对象的可视化的编程软件，编写楼盘管理系统的前端程序，应用oracle数据库作为楼盘管理系统的后台数据库，并结合房产管理特点，采用先进的软件编程技术，并多种数据信息建立一个较为完善的楼盘管理系统。
3.2 建立健全编码体系。房屋属性通常包括房屋产权人、房屋面积、房屋的结构、坐落、用途等方面。为便于计算机管理，就必须利用房屋的唯一属性。就理论来说，通常房屋的坐落就是房屋的唯一属性，当前我们在记录房屋位置的信息时主要是房屋坐落，而房屋坐落通常因为更名或历史原因，出现的重号和东西排号等一系列的问题而造成不稳定的因素，导致缺乏唯一性。因而单靠房屋坐落的管理方式难以对同一房产权属部门相对应，容易造成同一交易与登记对象出现重复的交易与登记的情况，出现一系列的法律纠纷，因而不能借助房屋坐落这一唯一属性进行房屋计算机管理。这就必须建立一套健全的编码体系，成为房屋编号的标准，也就是产籍号的编写，并确保产籍号能准确反映房产位置，即房屋位置代码化。由此可见，这并不随着房屋坐落的变化而发生变化，就像我们使用的居民身份证号码一样，直到房屋
灭失。那么，作为编码系统核心内容的产籍号应该如何编制呢?首先，设置一张比例尺大的城市平面图;然后，在城市平面图上将街道为单位编制丘;最后，在丘里面按照楼房位置进行幢的编制，一旦幢确定之后，就形成了房屋的产籍号。编码体系通常包括丘号、幢号、层号和户室号，这样随便找出提套房屋就能知道其产籍号;同样，只要找到了产籍号就能确定该套房屋在城市中的位置。
4 房产 管理中 应用楼盘管理系统的意义
建立了楼盘管理系统 ，从而为管理房屋产权产籍打下了坚实的基础。以下笔者就房产管理中楼盘管理系统应用的意义作出以下几点分析。
4.1 在办理商品房预售备案登记时，能改变楼盘表的状态，并在楼盘上采用不同的标识区别房屋是否被预售，并与商品房远程预售备案相结合，及时在网上进行发布，才能让客户清楚的连接楼盘的各项数据，体现商品房买卖的公开化和透明化。
4.2 在进行房产转移登记时，就能根据楼盘表上就 转让方的房屋是否合法、是否被查封、抵押等信息进行查询和确认，待确认没有之后就能进行房产转移登记，并借用楼盘表的数据，只需简单填写一些内容，从而完成房产转移登记。与此同时，楼盘系统中有关房屋的属性也会随着产生变化。
4.3 在进行抵押登记时，同样能根据楼盘表上就房屋的合法性以及是否被查封、抵押等信息进行查询和确认。在办理完房屋抵押登记后，采用规定的标识标志，使之一目了然。
4.4 在办理司法挂失和查封时，同样能采用不同的标识标志房屋，并考虑预查封和轮候查封。这样的话，假如查封时间一到楼盘管理系统就会自动提醒，假如有续查封则应继续处理，假如没有续查封楼盘管理系统则会自动注销，从而切换到下一个查封业务上，假如需要进行预查封，有楼盘表的话则直接查封，而没有的话则应将查封的房屋建立一套临时的楼盘表，查封制定的房屋，从而确保司法查封和挂失的有效性。
4.5 在查询测绘数据时及其方便，根据楼盘表就能直接与分层分户系统相连接，从而直接将房屋的分层分户图调出。
4.6 应用楼盘管理系统，能直接调出电子档案，并能对任何信息数据进行 统计和分析。而应用楼盘管理系统主要是由于产籍号的存在，将产籍号融入权属登记系统、档案查询系统以及测绘系统，从而体现应用档案查询系统的重要意义。提升房产管理的有效性。
总之，房产管理中的楼盘管理是一项较为系统、复杂的 工作。在楼盘管理工作中建立一套完善的楼盘管理系统，不仅能有助于房产产权产籍的管理，还能促进房产活动的公开化、透明化。从而提高楼盘管理工作的有效性。
参考文献
[1] 毕建洁，刘军涛.楼盘管理在房产管理中的应用[j].中国房地产，2005，(06)
[2] 闫晓光.对房产管理信息化建设的研究和探索[j].中国建设信息，2009,(12)
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让企业管理回归简单管理
1.大型国有建筑业企业存在的突出问题
1.1产业、产品结构单一，抗市场风险能力差
建筑企业的发展直接受制于国家的经济发展周期，为抗御由经济发展周期带来的市场风险，世界各大建筑企业多采用产业、产品结构多元化的策略。反观我国大型国有建筑企业，近年来虽然都先后启动了多元化发展战略，但几乎所有企业80%以上的营业收入都还来自于建设主业，除个别企业依靠房地产业贡献较大份额的利润外，绝大部分企业利润的60%-80%是靠建设主业支撑的。
1.2集约化程度低，管理质量和效益水平差
经营管理的集约化水平直接决定企业的强弱优劣，一方面是我国各大型国有建筑企业都是多重法人结构，各级法人重叠，并且同业子公司众多，公司总部(母公司)统筹管理控乏力，各业务板块经营协同互补程度差、各同业子公司恶性竞争现象突出;另一方面是各大型国有建筑企业还远未走上技术密集型、资本密集型企业的发展道路，基本都还是劳务密集型企业，每个企业都管控着数以百万计的员工和作业人员，加上项目高度分散，在鞭长莫及的情况下，不可避免地存在作业管理粗放现象，工程质量和安全生产缺乏牢固的基础。
目前，企业管理突出问题很多，这里不一一赘述。但无一例外地都给企业带来了显而易见的弊端：
(1)抬升了企业的成本
一家大型建筑业企业在管理成本支出方面，包括自身的管理成本，也包括协调成本，内部协调、外部协调、地方协调、社会协调。如果自身管理机构庞大，链条松驰，必然导致这些成本上升。
(2)制约了管理整体优势的发挥
企业层级多了，机构多了，部门多了，必然会出现扯皮、揽功推过的现象。管理效益就在这种内耗中大幅度降低。
(3)对市场需求的千变万化难以作出迅速反应
建筑业企业的特点是点多、面广、人员分散，总部与各施工点距离千里，颇有“将在外，军令有所不受”的情形。例如一个项目部在距离总部几千里之外的项目上施工，经常会遇到地方协调、物资采购、人事调配等方面的问题，这些问题如果按部就班的请示、汇报，再经过层层部门的审批，最后即使批准下来也贻误了战机。
(4)挫伤了一线职工的积极性
管理机构庞大，冗员过多，必然导致消极怠工、浪费生产材料等现象发生，严重影响企业的经济效益。
(5)形成更大更多的贪污黑洞
企业多一层管理机构，多一道权力，就容易滋生腐败。某些人拜金主义思想严重，利用手中的权力，大肆捞取个人好处，盗取企业资产，使企业效益流进了个人的腰包。
(6)减少“接口、环扣”
目前，建筑业企业还是多重法人结构，法人重叠，且同业子公司众多，公司总部(母公司)统筹管控乏力，各业务板块经营协同互补程度差、各同业子公司恶性竞争现象突出;另一方面是各大型国有建筑企业还远未走上技术密集型、资本密集型企业的发展道路，基本都还是劳务密集型企业，每个企业都管控着数以万计的员工和作业人员，加上项目高度分散，在鞭长莫及情况下，不可避免地存在作业管理粗放现象，工程质量和安全生产缺乏牢固的基础。从资产质量和效益水平看，都存在着应收款和应付款双增的现象，资产负债率居高不下。
因此，面对上述诸多问题，许多企业一直在探寻管理之路，有的学习国外管理模式、有的咨询管理顾问、有的甚至将全部精力用于构建管理体系，不自觉地把管理复杂化，曲解了管理的真谛。复杂化的管理，自以为条条是道，实则于事无补，不能解决企业的管理问题。由此，把复杂问题简单化进入管理者的视野，“简单管理”在企业界呼声渐高。
2.何为简单管理
简单管理，起源于14世纪的英国奥卡姆，当时有位哲学家威廉提出“如无必要,勿增实体”的原理,后来在企业管理中被认为是管理的最高境界。
在我国古代道家文化也曾信奉“无为而治”，“有所为，有所不为”，“治大国若烹小鲜”都是企业管理的较高境界。
简单，包含多种含义。
一为简洁化。现在作报告要求简明扼要，因为许多长篇累牍都是为了文字而文字;越来越多的领导
乐于“放权”，因为事必躬亲不但造成劳累而且没有成效;现在规章制度需要内化于心，因为上墙上报相当于束之高阁。同样一个问题 ，用简单的眼光去审视，它就简单，用复杂的眼光去包装，它就复杂，结果大相径庭。
另一层含义是清楚明了。我们在思考和表述的时候都应做到这一点。“简单”要求我们分清主次，从关键入手，简单高效地解决问题，逐步养成简单的思维习惯。抓住事物的本质，将复杂问题清晰化。一句话就是化繁为简，以简驭繁，以效果和效率为出发点。
3.“简单 管理”的核 心理念
简单管理，首先要求企业有明确的目标，全员形成“共同愿景”，并能主动为此而奋斗。把管理看作手段而不是目的，“简单”只是个方式，根本目的还是要高效地完成 工作。管理，不是束缚人而是要充分释放人的内心潜能，它是一种通往目标的工具，而不目标本身，所以，不要过于追求美感，面面俱到，太多的繁枝末节容易成为累赘，管理者不能沦为管理的奴隶。管理的最终目的是将人力资源充分转化为生产力。该简化的地方一定简化。
我们在多变的 环境中学会用简单管理的思维去认识问题，解决问题，寻求企业生存和 发展之道。对应传统模式中的“重管轻理”，而讲究管与理的平衡与自然。管和理是一对矛盾，是相辅相成的，是对立统一的，是对“度”的把握的求真务实。 它倡导化繁为简，以简驭繁的理念和方法，要求凡事找规律，以效率和效果为出发点，努力让 组织、管理者和员工的各项工作更容易、更清晰、更有条理和更有效率，以最简洁、最直接、最有效的方法来解决问题。
4.如何实现简单而有效的管理
4.1以体制创新带来管理创新
为适应 社会化大生产 经济技术发展的需要，企业必须改变靠个人权威、 经验的管理方法，逐步采用决策论、信息论、控制论、价值工程、目标管理、经济预测、行为科学等管理方法来进行管理。而要实现这个转变，有赖于企业学习推先进企业的管理经验，引进、借鉴国外知名企业的现代管理方法，做到创新体制，以此来实现管理创新。
4.2管理机制程序化
企业管理需要机制的支撑，同样也需要一个完整的流程，这是简单管理的必然要求，与企业实际发展相契合。逐步形成企业独具特色的管理机制。如制定具体的操作标准、形成管理制度汇编、员工行为规范等，重新梳理各项工作流程，去糙取精，形成简单实用的新流程;通过这些举措，实现管理机制的程序化和流程化，将管理制度深入人心。
4.3管理考核有效化
现在许多企业劳师动众地推行绩效考核，或大量的表格数据，或大量的文件流程，或逐层逐级的上报，往往收效甚微。按照“帕累托法则”所说：20%因素会决定80%的结果。因此只要抓住了复杂问题中的20%关键因素，我们就可以把复杂问题进行简单化处理。从而迅速解决问题。
4.4理顺企业利益结构
理顺企业内部的利益结构，关键是要构筑清晰的企业内部利益关系框架，让每个部门、每个员工都清楚地了解他们要为企业、为其他员工提供哪些、有多少，其贡献与所得的基本对应关系是怎样的。企业内部利益关系的架构不需要像绩效考核制度那样细致、精确，但必须确保企业所有员工的认识和努力方向与企业核心利益能够保持一致。
4.5要加强企业管理的系统性
企业管理是一个有机整体，只有统筹考虑，才能灵活运转。无论采取哪种管理方式，都要考虑各部门、各层次的衔接配套，有责有权，绝不设立可有可无的机构，更不能设立给管理添乱的部门。从专业管理来说，可以分为 计划管理、技术管理、设备管理、生产管理、劳资人事管理、财务管理，这些管理既有 联系，又有区别，不能把这些管理分割开来，而要找出他们的内在规律，进而把其他专业管理带动起来，使企业管理形成科学体系。
4.6建立良好的企业 文化
企业文化的建设是一个漫长的过程，而不是一朝一夕的。它需要企业领导和员工在经营企业的过程中运营造、培养和发展。文化是有底蕴的、有根基的。每个企业都有自已不同的创业和发展轨迹，由此而形成不同的企业文化特色。企业的优秀与否，不仅要看昌盛期，更要看困难期;不仅要看发展期，还要看创业期。如果企业在遇到困难、挫折时，全体员工还能保持统一思想，凝成一股绳，同舟共济、百折不挠，这个企业的优秀文化就形成了。
实践证明，管理也是一种生产力，而且是十分重要的生产力，它往往决定企业经营的成败。管理，就是要实现宏观管理简单化，微观问题体系化，企业管理之道在于让管理回归简单。
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